【公務員向け】副業禁止でも不動産投資はできる！許可ラインと失敗しない運用戦略

公務員は副業禁止なのに、不動産投資はできるって聞いたけど本当？
5棟10室ルールって何？懲戒処分が怖い…
そんな不安やモヤモヤを抱えていませんか？

本記事では、公務員が合法的に不動産投資を行うための許可基準と、
失敗しない運用戦略をわかりやすく解説します。

✅ 本記事の内容

• 公務員が不動産投資をできる法的根拠
• 5棟10室ルールの詳細と許可基準
• 不動産投資のメリット・デメリット各5選
• 失敗しないための注意点5選

✅ 本記事の信頼性

• 著者は公務員歴20年近く、資産形成9割達成
• 25歳から投資を始め、投資歴20年で資産4.5倍、iDeCoは+90%の実績
• NISA・iDeCo・個別株・投資信託・ゴールド・ビットコインで分散投資を実践中

この記事を読むことで、
「公務員でも合法的に不動産投資ができる範囲」が明確になり、
懲戒処分を避けながら資産形成ができるようになります。

不動産投資を検討中の公務員の方は、ぜひ最後までご覧ください。

公務員は副業禁止なのに不動産投資はOKって本当？

結論から言うと、公務員でも一定の条件下で不動産投資は可能です。
しかし、「副業禁止」という原則がある中で、なぜ不動産投資だけが認められているのでしょうか？

公務員の副業禁止の原則と例外規定

公務員には、国家公務員法・地方公務員法で副業が原則禁止されています。

副業禁止の理由

• 信用失墜行為の防止：公務員の信頼を損なう行為を避ける
• 守秘義務の保持：職務上知り得た情報の流出防止
• 職務専念義務：本業に支障をきたさないため

しかし、例外として認められている活動もあります。

• 株式投資・投資信託
• 小規模な不動産投資
• 家業の手伝い（一定条件下）
• 執筆・講演（許可が必要な場合あり）

不動産投資は、「資産運用」として認められているため、
一定の規模までなら副業に該当しないとされています。

なぜ不動産投資だけが認められているのか？

不動産投資が認められている理由は、
株式投資と同じく「資産運用」と見なされるからです。

ただし、規模が大きくなると「事業」と判断されるため注意が必要です。

「資産運用」と「事業」の違い

• 資産運用：管理会社に任せて不労所得を得る（小規模）
• 事業：自ら積極的に経営・管理を行う（大規模）

この境界線を明確にしたのが、「5棟10室ルール」です。

公務員の不動産投資が注目される理由

最近、公務員の間で不動産投資が注目されている理由は3つあります。

• ①低金利で住宅ローンが組みやすい
  公務員は金融機関からの信用が高く、融資審査に通りやすい
• ②安定収入で返済計画が立てやすい
  毎月の給与・ボーナスが予測可能なため、返済リスクが低い
• ③FIRE・早期退職の資金源として活用できる
  家賃収入が安定すれば、株式投資と組み合わせてFIRE達成も視野に

特に、インデックス投資だけでは物足りないと感じる人が、
分散投資の一環として不動産投資を検討するケースが増えています。

公務員が不動産投資をする際の許可基準「5棟10室ルール」

公務員が不動産投資をする上で最も重要なのが、
「5棟10室ルール」です。
このルールを守らないと、懲戒処分のリスクがあります。

人事院規則で定められた基準とは？

人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について、
以下の基準が定められています。

【5棟10室ルールの詳細】

• 独立家屋の賃貸：5棟未満
• 区分マンション・アパートの賃貸：10室未満
• 駐車場：10台未満
• 賃料収入：年間500万円未満
• 管理業務：管理会社に委託していること（自主管理は原則NG）

この基準をすべて満たしていれば、許可不要で不動産投資が可能です。

この基準を超えると何が起こる？

5棟10室ルールを超えると、「事業的規模」と判断され、許可が必要になります。

許可なく規模を拡大した場合

• 軽い場合：戒告・減給
• 悪質な場合：停職・免職
• 隠蔽した場合：懲戒免職のリスクも

実際に、無許可で10室以上所有していた公務員が懲戒処分を受けた事例も存在します。

許可を得れば合法的に事業的規模も可能ですが、
許可が下りるかどうかは自治体・部署によって異なります。
必ず事前に上司・人事課に相談しましょう。

「事業的規模」と判断される境界線

「事業的規模」と判断される要素は、数だけではありません。

事業的規模と判断される要因

• ①物件数：5棟10室を超える
• ②賃料収入：年間500万円を超える
• ③管理方法：自主管理している（自分で入居者対応・修繕手配など）
• ④時間投入：本業に支障をきたすほど時間を使っている

グレーゾーンに入りそうなら、所属長や人事課に必ず事前相談してください。
「知らなかった」では済まされません。

公務員が不動産投資をするメリット5選

ここからは、公務員が不動産投資をする具体的なメリットを5つ紹介します。

①安定収入で融資が受けやすい

公務員の最大の強みは、金融機関からの信用が高いこと。

• 住宅ローン審査が通りやすい
• 投資用ローンも比較的低金利で借りられる
• 頭金が少なくても融資が下りやすい

自営業やフリーランスに比べて、
圧倒的に有利な立場で不動産投資を始められます。

②家賃収入で不労所得が得られる

不動産投資の最大のメリットは、毎月安定した家賃収入が得られること。

具体例
区分マンション3室所有、各室家賃7万円
→ 月21万円、年間252万円の家賃収入
ローン返済・管理費を差し引いても、月10万円程度の手取りが期待できる

この不労所得を、FIRE・早期退職の資金源として活用することも可能です。

③インフレ対策になる

現金はインフレで目減りしますが、
不動産は実物資産なので価値を保ちやすいです。

• 物価が上がれば家賃も上がる
• 不動産価格自体も上昇する可能性
• 現金だけで資産を持つリスクを分散できる

特に、日本でもインフレが進行している今、
不動産投資はインフレヘッジとして有効です。

④相続税対策にもなる

不動産は、相続税評価額が現金よりも低く算定されるため、
相続税対策としても有効です。

• 現金1億円 → 相続税評価額1億円
• 不動産1億円 → 相続税評価額7,000万円程度（賃貸物件ならさらに減額）

将来的に子どもに資産を残したい場合、
現金よりも不動産の方が税制上有利です。

⑤老後の年金代わりになる

定年退職後も、家賃収入は継続します。

老後の収入源

• 公的年金：月15〜20万円
• 不動産収入：月10万円
• 合計：月25〜30万円

年金だけでは不安な老後の生活を、
不動産収入が支えてくれる安心感は大きいです。

公務員が不動産投資をするデメリット・リスク5選

メリットだけでなく、デメリット・リスクもしっかり理解しておきましょう。

①空室リスク・家賃滞納リスク

不動産投資の最大のリスクが、空室と家賃滞納です。

• 空室リスク：入居者が見つからないと収入ゼロ
• 家賃滞納リスク：入居者が家賃を払わない

空室期間中もローン返済・管理費は発生するため、
自己資金から持ち出しが発生します。

②災害・修繕リスク

建物は経年劣化しますし、災害で損傷することもあります。

• 地震・火災・水害で建物が損傷
• 大規模修繕（外壁塗装・屋根補修など）で数百万円
• 設備故障（給湯器・エアコンなど）で数十万円

火災保険・地震保険への加入は必須ですが、
修繕費用も想定して予備費を確保しておく必要があります。

③金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいる場合、
金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。

例
3,000万円のローンを金利1%で借りている場合
→ 金利が2%に上昇すると、月々の返済額が約1.5万円増加

家賃収入を上回る返済額になると、
毎月赤字になってしまいます。

④流動性リスク（すぐに売れない）

株式投資と違って、不動産はすぐに現金化できません。

• 売却まで数ヶ月〜1年以上かかることも
• 買い手が見つからないと売れない
• 急いで売ると安値で叩かれる

急にお金が必要になったとき、
不動産では対応できないというリスクがあります。

⑤懲戒処分リスク（5棟10室超え）

公務員特有のリスクが、懲戒処分リスクです。

• 5棟10室を超えて無許可で運用
• 賃料収入500万円を超えて無申告
• 自主管理で職務に支障

これらに該当すると、
最悪の場合は免職になる可能性もあります。

公務員が不動産投資で失敗しないための注意点5選

不動産投資で失敗しないために、必ず守るべき注意点を5つ紹介します。

①必ず5棟10室ルールを守る

最も重要なのが、5棟10室ルールの厳守です。

• 独立家屋5棟未満
• 区分マンション・アパート10室未満
• 駐車場10台未満
• 賃料収入年間500万円未満

規模を拡大したい場合は、
必ず事前に上司・人事課に相談してください。
「バレなければOK」という考えは絶対にNGです。

②高利回り物件に飛びつかない

「利回り10%以上！」という物件には要注意です。

高利回り物件のリスク

• 築古で修繕費がかかる
• 駅から遠くて入居者が集まらない
• 事故物件
• 周辺環境が悪い

堅実な利回りの目安
都市部：利回り4〜6%
地方：利回り6〜8%

高利回りよりも、立地・築年数・管理状態を重視しましょう。

③管理会社は慎重に選ぶ

管理会社選びは、不動産投資の成否を左右します。

良い管理会社の見極めポイント

• 入居者募集力が強い（空室期間が短い）
• 対応が早い（トラブル時の迅速な対応）
• 適正な管理費（相場は家賃の5〜10%）
• 実績・評判が良い

管理費が安すぎる会社は要注意。
サービスの質が低く、空室が長引く可能性があります。

④確定申告を必ず行う

家賃収入は、必ず確定申告しなければなりません。

不動産所得の計算
不動産所得 = 家賃収入 − 必要経費（ローン利息・管理費・修繕費・減価償却費など）

無申告だと、脱税として追徴課税・懲戒処分のリスクがあります。
初めての確定申告が不安な場合は、税理士に相談しましょう。

⑤自己資金は最低2〜3割確保する

フルローン（頭金ゼロ）は危険です。

自己資金を確保すべき理由

• 空室期間中の持ち出しに対応
• 修繕費・予期せぬ出費に備える
• 返済額を抑えてキャッシュフローを改善

目安
物件価格3,000万円なら、自己資金600〜900万円（20〜30%）

自己資金が不足している場合は、
まずは貯蓄に集中することをおすすめします。

まとめ：公務員の不動産投資は「ルール厳守」が成功の鍵

公務員の不動産投資は、合法的に不労所得を得られる有効な手段です。
しかし、ルールを守らないと懲戒処分のリスクがあります。

✅ 公務員が不動産投資をする際の絶対ルール

• 5棟10室ルールを厳守（独立家屋5棟未満、区分マンション10室未満）
• 賃料収入は年間500万円未満
• 管理会社に委託（自主管理は原則NG）
• 規模拡大前に必ず上司・人事課に相談
• 確定申告を必ず行う

不動産投資は、株式投資・債券投資と組み合わせることで、分散投資の効果が高まります。
「不動産だけ」に頼らず、バランスの取れた資産形成を目指しましょう。

ルールを守って堅実に運用すれば、
公務員の不動産投資はFIRE達成の強力な武器になります。

あなたの資産形成が成功しますように。